Quanist 理財智

 相信你我身邊都有很多人有這個觀念：買房穩賺不賠；即使房價所得比及房價租金比都高得驚人，這些人都還是深信不疑。 我因為研究過美國房地產股票 o 與標普 500 指數比較，發現美國房地產風險及報酬都不一定比股票好，因此也認為臺灣也是一樣。 為了證明這一點，我來做本篇研究。 房價高低如何看 任何的資產都需要一些評價方式，不然是貴還是便宜，都無法定論。這邊我使用房價租金比做為房價高低計算方式。 房價租金比 房價租金比顧名思義就是房價除以租金，而這邊的租金指的是一整年收的租金，得到的結果類似股票的本益比，愈低愈便宜，愈高愈貴。 舉例來說，一間房子賣 1,000 萬，一年租金可以收到 50 萬，房價租金比就是 1,000 / 50 = 20，很像股票的 20 倍本益比。 假設同一棟房子只要賣 500 萬，房價租金比就是 500 / 50 = 10，同等租金下，房價下降導致房價租金比下降。 房價租金比計算機 房價： 年租金： 計算 房價租金比為 與定存利率相比 有了房價租金比之後，我們就可以接續與其他指標相比，常見的比較標的為被視為無風險的美國公債。 為了簡單了解，我們就先假設使用定存利率作為我們房子評價標準，畢竟定存普遍認為沒有風險的最低報酬值，對吧？ 現在我們必須站在房東的角度來看這個比較法，並取房價租金比的倒數來跟定存利率相比才行，如果我們看一下房價租金比的倒數，就是每一塊錢的房價能夠每年獲得的報酬。 沿用上面的例子，一棟 1,000 萬的房子每年賺進租金 50 萬，50 / 1000 = 0.05，感覺還不錯，如果租金只有 30 萬呢？就變成 30 / 1000 = 0.03，也就是 3%，同時如果年定存利率是 4%，那就還比定存還低了，那我寧願把房子拿去賣掉，再把錢拿去定存，還賺的多，意思就是房價太貴或是租金太低了。 根據 Global Property Guide，臺北的租金房價比是 2% 左右，比現在定存利率 1.35% 高一點，且遠低於現在的美國 1 年期公債殖利率的 4.65%。 買房會賠嗎？ 我認為會，經濟不好，利率太高都有可能打擊房價。利率太高除了增加貸款負擔，還有可能導致有錢人寧願定存或買美國公債也不願意高價買房，因此我認為房子也會跌，只不過我們不常

最近遇到有人想用 3000 萬買一棟 40 年老屋，讓我吃驚想問這棟老屋東吸引力為何？ 經詢問，原來他原本就在租這棟房子做生意用。 我就問啦：你們一年交多少房租。 他說：60 萬。 我非常無法理解為何要用 3000 萬買這棟房子，我就拿出計算機幫他算了算 60萬/ 0.05  = 1200萬，我說，現在10年期美債殖利率已經 3.5%，任何風險性資產報酬率算 5%，非常不過分。 我看他一臉懵懂，我就知道要不是他不知道我的算式是怎麼來的，不然就是他聽不懂跟 10 年美債殖利率有啥關係。 因此，我現在想寫一篇文章，娓娓道來一些評估房價的客觀公式。 美債殖利率 為何我會提到美債殖利率呢?因為我把美債殖利率當作定存利息的加強版。想像一下銀行定存，說是無風險，大家應該不會有異議，存 100 元，利率 1%，一年後保證拿回 101 元。 美債也是如此，美債據我所知從來沒有違約過，也沒有理由想像美債何時會違約，畢竟美金是美國政府發行的，聯準會也可以透過印鈔票(嚴格正來講是透過公開市場操作，也就是買賣公債增加或減少市場現金量)。 因此美債殖利率可以當作一個獲利基礎，也就是，如果投資美債都可以每年百分之百賺到3.5%，為何我要投資任何有風險，卻賺不到 3.5% 的投資標的？ 所以我的計算方式，是用美債殖利率加上一個趴數，專有名詞叫做風險溢酬，得到我認為投資某項投資標的應有的報酬，再反推合理價格。 上面的例子就是 3.5% 加上 1.5 % 等於 5%。 價格計算 了解了為何用美債殖利率當作資產評價方式後，要如何回推房子合理價格呢？ 就是用租金除以報酬率，為何？ 因為租金是必須要交的，如果把房子買下來，就不用交租金了，所以要用多少代價換得不用交租金，就是用這個公式。 延續上面的例子，每年租金 60 萬，除以 0.05 等於 1200 萬，驗算一下，一個 1200 萬價值的資產，每年給你 5% 報酬率，也是每年賺 60 萬。 只要房子高過 1200 萬，就是在我心目中的貴，畢竟原本的 5% 是我心中合理的報酬率。 假設不加風險溢酬，使用無風險的 10 年期美債殖利率來推算房價呢？我們得到 60 萬 除以 0.035 等於 1714