合理房價計算機

最近遇到有人想用 3000 萬買一棟 40 年老屋，讓我吃驚想問這棟老屋東吸引力為何？

經詢問，原來他原本就在租這棟房子做生意用。

我就問啦：你們一年交多少房租。

他說：60 萬。

我非常無法理解為何要用 3000 萬買這棟房子，我就拿出計算機幫他算了算 60萬/ 0.05  = 1200萬，我說，現在10年期美債殖利率已經 3.5%，任何風險性資產報酬率算 5%，非常不過分。

我看他一臉懵懂，我就知道要不是他不知道我的算式是怎麼來的，不然就是他聽不懂跟 10 年美債殖利率有啥關係。

因此，我現在想寫一篇文章，娓娓道來一些評估房價的客觀公式。

美債殖利率

為何我會提到美債殖利率呢?因為我把美債殖利率當作定存利息的加強版。想像一下銀行定存，說是無風險，大家應該不會有異議，存 100 元，利率 1%，一年後保證拿回 101 元。

美債也是如此，美債據我所知從來沒有違約過，也沒有理由想像美債何時會違約，畢竟美金是美國政府發行的，聯準會也可以透過印鈔票(嚴格正來講是透過公開市場操作，也就是買賣公債增加或減少市場現金量)。

因此美債殖利率可以當作一個獲利基礎，也就是，如果投資美債都可以每年百分之百賺到3.5%，為何我要投資任何有風險，卻賺不到 3.5% 的投資標的？

所以我的計算方式，是用美債殖利率加上一個趴數，專有名詞叫做風險溢酬，得到我認為投資某項投資標的應有的報酬，再反推合理價格。

上面的例子就是 3.5% 加上 1.5 % 等於 5%。

價格計算

了解了為何用美債殖利率當作資產評價方式後，要如何回推房子合理價格呢？

就是用租金除以報酬率，為何？

因為租金是必須要交的，如果把房子買下來，就不用交租金了，所以要用多少代價換得不用交租金，就是用這個公式。

延續上面的例子，每年租金 60 萬，除以 0.05 等於 1200 萬，驗算一下，一個 1200 萬價值的資產，每年給你 5% 報酬率，也是每年賺 60 萬。

只要房子高過 1200 萬，就是在我心目中的貴，畢竟原本的 5% 是我心中合理的報酬率。

假設不加風險溢酬，使用無風險的 10 年期美債殖利率來推算房價呢？我們得到 60 萬 除以 0.035 等於 1714.28 萬，還是比 3000 萬便宜。 3000 萬真的太貴了。

換句話說，你要用 3000 萬買這棟房子，還不如把 3000 萬拿去買美債。

如果覺得買美債會有匯率問題，那最簡單的方式就是用台幣定存利率來取代美債殖利率計算即可。

計算機

美債利率：%
風險溢酬：%
租金：萬

合理房價為：萬元

房價升值

當然，也有人會說，房子會升值阿！

好吧，那我們就來把房價升值納入計算看看，這邊我把租金跟房價比假設為固定，也就是說，房價漲幾趴，房租就漲幾趴。

計算公式就變成(這個公式與無限期年金的現值計算相同)

房價 = 租金 / (無風險利率 + 風險溢酬 - 租金成長率)

如果這棟房子賣 3000 萬，租金第一年為 60萬，我們可以算出  (無風險利率 + 風險溢酬 - 租金成長率) 為 2%，同時當作無風險利率的 10 年期買債殖利率為 3.5%，且繼續假設風險溢酬為 1.5%，我們得出租金成長率為 3%。

簡單來說，這棟 40 年老屋如果沒有每年升值 3%，就更本值得。

計算機

美債利率：%
風險溢酬：%
租金：萬
房價：萬

房租成長率為：%

站在房子賣方的角度

假設我是房子賣方，我一定很開心，一棟房子可以賣 3000 萬，原本的租金才收 60 萬，等於我每年只賺 2%，現在賣掉再去買個公債還比較賺...